Rezervačná zmluva, sprostredkovateľská zmluva a odovzdávací protokol bytu — vzor 2026
Kompletná sada editovateľných dokumentov pre realitných maklérov, vlastníkov a prenajímateľov bez registrácie: trojstranná rezervačná zmluva na nehnuteľnosť, sprostredkovateľská zmluva realitnej kancelárie a odovzdávací a preberací protokol bytu s odpočtami energií a vyúčtovaním depozitu v EUR.
Trojstranná rezervačná zmluva na nehnuteľnosť (vzor)
Bezpečná trojstranná zmluva medzi vlastníkom, kupujúcim a realitnou kanceláriou v EUR. Obsahuje lehotu rezervácie, depozitný účet, započítanie rezervačnej zálohy na kúpnu cenu a sankčné ustanovenia.
§ 51 Občianskeho zákonníka a zákon č. 108/2024 Z. z.
Sprostredkovateľská zmluva realitnej kancelárie (vzor)
Zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti (exkluzívna aj neexkluzívna varianta) so špecifikáciou podľa LV, províziou a rozsahom právneho a katastrálneho servisu.
§ 774 až § 777 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb.
Odovzdávací a preberací protokol bytu + vyúčtovanie depozitu
Excel šablóna s automatickým prepočtom: odpočty elektromera (VT/NT), plynomera, vodomerov (SV/TÚV), rozdeľovačov tepla, súpis kľúčov a vyúčtovanie kaucie v EUR.
Predaj aj prenájom bytu a domu (2026)
Kalkulačka provízie realitnej kancelárie a rezervačnej zálohy
Spočítajte si výšku provízie RK s DPH, doplatok kúpnej ceny po odpočítaní rezervačnej zálohy a čistý výnos predávajúceho z predaja nehnuteľnosti.
Rekapitulácia realitného obchodu a úschovy
Provízia RK bez DPH
8 575 EUR
Provízia RK celkom vrátane DPH
10 547 EUR
Doplatok kúpnej ceny do úschovy
240 000 EUR
Čistý výnos predávajúceho (po provízii)
234 453 EUR
Tip pre realitné kancelárie: V systéme AutoCRM sa kúpna cena, rezervačná záloha aj výška provízie automaticky prepíšu do rezervačnej zmluvy, zmluvy o úschove aj faktúry za províziu.
Povinné náležitosti realitných zmlúv a odovzdávacieho protokolu v roku 2026
Prehľad kľúčových ustanovení, ktoré musia obsahovať zmluvy realitnej kancelárie a odovzdávací protokol pri predaji alebo prenájme bytu.
| Dokument / Inštitút | Právny predpis | Povinná náležitosť / Limit | Riziko pri chybe |
|---|---|---|---|
| Trojstranná rezervačná zmluva | § 51 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. | Podpis vlastníka, kupujúceho aj RK; presná špecifikácia LV, lehoty a depozitu | Dvojstranná zmluva nezaväzuje vlastníka nehnuteľnosti k predaju |
| Sprostredkovateľská zmluva RK | § 774 – § 777 OZ a zák. č. 108/2024 Z. z. | Kúpna cena v EUR, výška provízie, doba exkluzivity a poučenie spotrebiteľa | Strata nároku na províziu alebo odstúpenie spotrebiteľa bez sankcie |
| Odovzdávací protokol bytu | § 590 a § 687 Občianskeho zákonníka | Výrobné čísla a stavy meračov (elektrina, plyn, SV, TÚV, teplo) a počet kľúčov | Nemožnosť preukázať spotrebu energií a stav bytu pri odovzdaní |
Prestaňte prepisovať údaje z LV do Wordu ručne
V realitnom CRM AutoCRM vygenerujete rezervačnú zmluvu, sprostredkovateľskú zmluvu aj odovzdávací protokol priamo z karty nehnuteľnosti a odošlete ich na elektronický podpis. Pozrite si aj našu šablónu CRM v Exceli a kalkulačku provízií.
Časté otázky k rezervačnej zmluve a odovzdávaciemu protokolu bytu
Prečo je trojstranná rezervačná zmluva na nehnuteľnosť bezpečnejšia než dvojstranná?
Pri dvojstrannej rezervačnej zmluve uzavretej len medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim nie je vlastník nehnuteľnosti priamou zmluvnou stranou, takže kupujúci nemá priamy zmluvný nárok voči predávajúcemu na uzavretie kúpnej zmluvy za dohodnutú cenu. Trojstranná rezervačná zmluva zaväzuje vlastníka, kupujúceho aj realitnú kanceláriu zároveň.
Aké náležitosti musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva realitnej kancelárie na Slovensku?
Sprostredkovateľská zmluva podľa § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. musí presne špecifikovať nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva (LV, katastrálne územie, súpisné a parcelné číslo), požadovanú kúpnu cenu v EUR, výšku provízie sprostredkovateľa, dojednanie o exkluzivite a pri zmluve uzatváranej so spotrebiteľom aj poučenie podľa zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.
Čo musí obsahovať odovzdávací a preberací protokol bytu?
Odovzdávací a preberací protokol bytu obsahuje identifikáciu predávajúceho/prenajímateľa a kupujúceho/nájomcu, výrobné čísla a stavy meračov (elektromer VT/NT, plynomer, vodomery SV a TÚV, pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov), počet odovzdaných kľúčov a čipov, súpis spotrebičov a nábytku, zistené vady a dátum s podpismi oboch strán.
Kedy vzniká realitnej kancelárii nárok na províziu podľa § 774 Občianskeho zákonníka?
Podľa § 774 a § 775 Občianskeho zákonníka vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu), ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením. V praxi sa v zmluve dojednáva splatnosť provízie pri podpise kúpnej zmluvy alebo po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z.
Ako prebieha vyúčtovanie peňažnej zábezpeky (kaucie/depozitu) pri skončení nájmu bytu?
Pri skončení nájmu sa v odovzdávacom protokole spíšu konečné stavy meračov energií a stav bytu. Zo zloženého depozitu v EUR je prenajímateľ oprávnený započítať len preukázané nedoplatky na nájomnom a energiách alebo náklady na odstránenie poškodení nad rámec bežného opotrebenia.
Ako si môžem generovať rezervačné zmluvy a odovzdávacie protokoly automaticky na jedno kliknutie?
V realitnom systéme AutoCRM sa údaje o nehnuteľnosti (LV, výmera, cena), vlastníkovi a kupujúcom zadávajú iba raz. Systém z nich na jedno kliknutie vygeneruje sprostredkovateľskú zmluvu, trojstrannú rezervačnú zmluvu aj odovzdávací protokol a odošle ich na elektronický podpis.
Bára Ondroušková
Obchodná riaditeľka
Radi vám pomôžeme
Chcete mať nehnuteľnosti, dopyty a zmluvy v jednom realitnom CRM?
AutoCRM automatizuje párovanie dopytov s ponukami, generovanie rezervačných zmlúv aj odovzdávacích protokolov pre celú realitnú kanceláriu bez poplatkov za používateľa.
Alebo nám napíšte priamo
Obsah, ktorý pomôže s rozhodnutím, implementáciou aj obchodným postupom.
CRM softvér
Český CRM softvér na správu kontaktov, obchodných príležitostí, online CRM a komunikáciu so zákazníkmi na jednom mieste.
Elektronické podpisovanie
Právne záväzné elektronické podpisy dokumentov s úplnou auditnou stopou a integráciou do workflow.
Cenník
Porovnanie ERP taríf, implementácie a ďalších súvisiacich služieb.
Kontakt
Priamy kontakt na obchodné oddelenie, konzultácie a ďalší postup s tímom AutoCRM.
Prípadové štúdie
Reálne implementácie AutoCRM a výsledky u klientov z praxe.